Si estás por comprar en preventa en Punta Cana, Bávaro o Cap Cana, seguro escuchaste la palabra «Confotur» en algún momento. No es un detalle menor: puede cambiar cuánto pagas de impuestos al comprar y cada año que eres dueño.
Confotur es el nombre corto de la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, administrada por el Ministerio de Turismo (MITUR) de República Dominicana. Un proyecto con calificación Confotur queda exonerado del impuesto de transferencia inmobiliaria, del IPI (impuesto anual a la propiedad) y de los aranceles de importación de materiales y equipos usados en su construcción. No todos los proyectos la tienen: depende de si el desarrollador la solicitó y el Estado la aprobó para ese proyecto específico, mediante un decreto público emitido por el Consejo de Fomento Turístico. Por eso, antes de firmar un contrato de reserva en Punta Cana, Bávaro o Cap Cana, siempre vale la pena preguntar si el proyecto está calificado, pedir el número de decreto que lo confirma y verificar su vigencia con un abogado local, ya que el ahorro real depende de cada caso y nunca debe darse por garantizado sin ese documento en mano.
¿Qué es exactamente la Ley 158-01 de Confotur?
La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico fue creada para atraer inversión hacia zonas con potencial turístico como Punta Cana, Bávaro, Cap Cana y el Coral Golf Resort, entre otras. El mecanismo es simple: el Estado le da beneficios fiscales a proyectos calificados a cambio de que generen desarrollo, empleo e infraestructura en esas zonas.
El Consejo de Fomento Turístico (Confotur), dependencia del MITUR, es quien evalúa y aprueba qué proyectos califican. La aprobación se formaliza mediante un decreto, y ese decreto es el documento que un comprador debe poder ver si quiere confirmar que el beneficio es real y no solo un argumento de venta.
Puedes consultar el marco legal completo de la Ley 158-01 directamente en el sitio del Consejo de Fomento Turístico (MITUR).
¿Qué exoneraciones da Confotur en la práctica?
Un proyecto con calificación Confotur vigente puede exonerar, total o parcialmente, tres cargas fiscales concretas para el comprador y el desarrollador:
- Impuesto de transferencia inmobiliaria (ITBI): normalmente equivale al 3% del valor registrado de la propiedad, según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). En un proyecto calificado, este impuesto puede quedar exonerado en el traspaso inicial.
- IPI (Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria): el impuesto anual que se paga sobre el valor de inmuebles que superan cierto umbral. Los proyectos Confotur suelen tener exoneración de IPI por un periodo determinado en el decreto de aprobación.
- Aranceles de importación: materiales de construcción y equipos turísticos importados para el proyecto (aires acondicionados, mobiliario, sistemas de piscina, entre otros) pueden quedar exentos de aranceles, lo que en teoría ayuda a contener el costo final de construcción.
Es importante ser precisos aquí: el monto exacto que te ahorras varía según cada proyecto, su decreto específico y el alcance de la exoneración aprobada. No existe una cifra fija en dólares que aplique a todos los casos: siempre hay que verificarlo en el decreto del proyecto que te interesa, y por eso en Garrigó Real Estate te acompañamos a confirmar ese dato antes de que tomes una decisión.
Vale la pena entender cada exoneración por separado, porque no todas pesan igual en tu decisión de compra.
Impuesto de transferencia (ITBI): el ahorro más visible al cierre
El impuesto de transferencia inmobiliaria es el que pagas una sola vez, al momento en que la propiedad pasa a tu nombre. Según la DGII, la tasa general es del 3% sobre el valor registrado del inmueble. En un proyecto con Confotur, este 3% queda exonerado según lo establecido en el decreto correspondiente, lo que reduce directamente el costo de cierre de tu compra.
IPI: el ahorro que se repite cada año
El Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) se paga anualmente sobre inmuebles cuyo valor supera un umbral exento definido por la DGII. Si el proyecto tiene Confotur vigente, esa obligación anual puede quedar exonerada durante el periodo que fije el decreto, típicamente varios años desde la aprobación del proyecto. Esto es relevante porque, a diferencia del ITBI, el IPI es un costo recurrente que impacta tu retorno neto cada año que eres propietario.
Aranceles de importación: un ahorro que ves indirectamente
Esta exoneración beneficia directamente al desarrollador, no a ti como comprador de forma directa. Pero indirectamente te beneficia: al reducir el costo de materiales y equipos importados (climatización, mobiliario, sistemas de piscina, tecnología para amenidades), el desarrollador tiene más margen para mantener el precio de venta competitivo o invertir en mejores acabados. Es la exoneración menos visible de las tres, pero forma parte del mismo paquete de incentivos.
Confotur vs. comprar sin exoneración: una comparación
Para entender el impacto, esta tabla compara qué paga un comprador en un proyecto con Confotur calificado frente a uno sin esa calificación, usando el ITBI como referencia (dato DGII, 3% del valor registrado):
| Concepto | Proyecto SIN Confotur | Proyecto CON Confotur |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (ITBI) | 3% del valor registrado | Exonerado (según decreto) |
| IPI anual | Aplica sobre el excedente del umbral exento | Exonerado por el periodo del decreto |
| Aranceles de importación (materiales/equipos) | Aplican según partida arancelaria | Exonerados para el proyecto |
| Requisito para el comprador | No aplica | Verificar decreto y vigencia antes de comprar |
El ahorro real depende de cada proyecto: su valor, el alcance exacto del decreto y si la exoneración cubre el 100% o un porcentaje. Nunca tomes una cifra de ahorro como garantizada sin ver el documento oficial.
Confotur y el costo total de comprar en preventa
Cuando evalúas una preventa en Punta Cana, Bávaro, Cap Cana o Coral Golf Resort, el precio de lista es solo una parte de la ecuación. Los costos de cierre suelen incluir el ITBI (o su exoneración, si aplica Confotur), honorarios legales, gastos de registro de título y, en algunos casos, comisiones administrativas del desarrollador. Conocer de antemano si el proyecto tiene Confotur te permite construir un presupuesto de cierre mucho más realista antes de comprometer tu depósito inicial.
Esto es particularmente relevante en el rango de ticket que manejamos en nuestra cartera, entre los US$104,000 de proyectos comerciales como The Point o The Plaza y los US$326,000 de desarrollos como Makai Residences en Cap Cana. En ese rango, un 3% de ITBI no exonerado representa una diferencia real en el capital que necesitas disponible al momento del cierre, y por eso confirmar la calificación Confotur es uno de los primeros pasos que revisamos contigo, junto con el resto de la estructura legal del proyecto, cuando exploras invertir en Punta Cana.
¿Qué pasa si el proyecto pierde la calificación Confotur?
Es una pregunta razonable, y la respuesta corta es: depende del decreto. La calificación Confotur se otorga por un periodo determinado y bajo condiciones específicas (por ejemplo, cumplir con los plazos de construcción o el uso turístico declarado del proyecto). Si el desarrollador incumple esas condiciones, en teoría el Estado podría revisar o revocar el beneficio.
Para un comprador, esto refuerza la importancia de trabajar con desarrolladores serios y con trayectoria comprobada en la zona, y de leer el decreto completo, no solo el resumen que te da el equipo de ventas. Un decreto Confotur legítimo y vigente es un documento público, y tu abogado debería poder verificarlo de forma independiente antes de que firmes.
¿Cómo saber si un proyecto específico califica para Confotur?
Antes de reservar una unidad, hay pasos concretos que puedes seguir para confirmarlo:
- Pide al desarrollador el número y fecha del decreto que aprueba la calificación Confotur del proyecto.
- Verifica que el decreto siga vigente y que cubra la fase o unidad que estás comprando (algunos decretos aplican solo a ciertas etapas de un desarrollo).
- Confirma con tu abogado o asesor si la exoneración aplica al 100% del ITBI o a un porcentaje parcial.
- Revisa cómo se registrará tu título una vez completada la compra, un paso regulado por la Jurisdicción Inmobiliaria de República Dominicana bajo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
Si compras a través de un proyecto como Coral Lake Residences, en Coral Golf Resort, este tipo de verificación es parte del acompañamiento que te damos antes de firmar cualquier contrato de reserva.
¿Por qué le importa esto a un inversionista extranjero que compra a distancia?
Si compras desde Estados Unidos, Canadá o Europa sin poder visitar el proyecto con frecuencia, cada carga fiscal que puedas anticipar te ayuda a planificar mejor tu inversión. Confotur incide directamente en dos momentos clave:
- Al comprar: el ITBI exonerado reduce el costo de cierre en el traspaso inicial.
- Cada año como propietario: el IPI exonerado reduce el costo de mantener la propiedad, algo relevante si planeas rentarla mientras no la usas. Puedes ver cómo se comporta ese modelo en nuestra guía sobre cuánto rinde un Airbnb en Punta Cana.
Además, muchos proyectos con Confotur calificado suelen estar en zonas con infraestructura turística consolidada. Punta Cana, Bávaro, Cap Cana y Coral Golf Resort son ejemplos claros, lo que también conecta con la evolución de la plusvalía de la zona a mediano plazo.
¿Confotur reemplaza al fideicomiso o a otras protecciones legales?
No. Confotur es un beneficio fiscal, no una figura de protección de tu inversión. Esa protección suele venir de un fideicomiso, regulado por la Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y de Fideicomiso, que resguarda los fondos de los compradores durante la etapa de construcción. Son dos mecanismos distintos que pueden coexistir en el mismo proyecto. Si quieres entender cómo funciona el fideicomiso en detalle, allí sí vale la pena leer con calma antes de firmar.
Errores comunes al evaluar el beneficio de Confotur
Estos son los errores más frecuentes que vemos en compradores que llegan desde afuera:
- Asumir que «todos los proyectos en Punta Cana tienen Confotur»: no es así, depende de cada desarrollador y cada decreto.
- No pedir el número de decreto por escrito antes de firmar el contrato de reserva.
- Confundir la exoneración de ITBI con una exoneración total de todos los impuestos relacionados con la propiedad.
- Tomar como definitiva una cifra de «ahorro en dólares» que no está respaldada por el decreto del proyecto específico.
- No revisar si la exoneración de IPI tiene fecha de vencimiento, y sorprenderse años después con un impuesto que no esperaban.
- Dar por hecho que el fideicomiso del proyecto y la calificación Confotur son la misma protección legal.
Checklist de documentos que debes pedir antes de comprar
Si estás comprando a distancia y quieres validar el beneficio Confotur de forma ordenada, esta es la documentación que conviene solicitar al desarrollador o a tu asesor antes de firmar:
- Copia del decreto de calificación Confotur, con número y fecha de emisión.
- Alcance exacto del decreto: qué fases, torres o unidades del proyecto cubre.
- Plazo de vigencia de la exoneración de IPI.
- Confirmación de si el fideicomiso del proyecto está constituido bajo la Ley 189-11, y quién lo administra.
- Estado del registro del proyecto ante la Jurisdicción Inmobiliaria, conforme a la Ley 108-05.
En Garrigó Real Estate, este checklist es parte de lo que revisamos contigo antes de que reserves una unidad en cualquiera de los proyectos de nuestra cartera, ya sea en Coral Golf Resort, Cap Cana o Downtown Punta Cana.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Confotur
¿Qué es Confotur en pocas palabras?
Es el beneficio fiscal que otorga la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico a proyectos calificados por el MITUR, exonerando impuesto de transferencia, IPI y aranceles de importación de materiales y equipos turísticos.
¿Cómo confirmo si un proyecto tiene Confotur?
Pidiendo al desarrollador el número y fecha del decreto de calificación, y verificando su vigencia y alcance antes de firmar el contrato de reserva.
¿Confotur me exonera del IPI para siempre?
No necesariamente. La exoneración de IPI suele tener un periodo definido en el decreto de aprobación del proyecto, por lo que hay que revisar ese plazo específico.
¿Cuánto dinero exacto me ahorro con Confotur?
No hay una cifra única: depende del valor de la propiedad, del alcance del decreto y de si la exoneración es total o parcial. Lo correcto es calcularlo caso por caso con el decreto del proyecto en mano.
¿Confotur aplica solo a preventa o también a propiedades ya construidas?
Depende del decreto de cada proyecto. Algunos cubren distintas fases o etapas de construcción, por lo que siempre hay que verificar si tu unidad específica está incluida.
En Garrigó Real Estate te acompañamos en cada paso, desde elegir el proyecto hasta la entrega del título.
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