Invertir en República Dominicana desde Madrid o Barcelona es perfectamente viable sin viajar. Lo que cambia no es el proceso: es la logística.
Invertir en República Dominicana desde España no requiere residencia, permiso especial ni sociedad local: la ley dominicana no restringe la compra de inmuebles por extranjeros. La operación se puede cerrar a distancia otorgando un poder ante el consulado dominicano en España, lo que permite que un abogado local firme por ti. Las tres cosas que sí cambian respecto de comprar en España son la logística de los fondos (transferencia internacional en dólares, con justificación de origen), la fiscalidad cruzada entre los dos países, y el hecho de que la due diligence registral se hace bajo la Ley 108-05 dominicana y no ante un notario español. Esta guía ordena los pasos en el orden en que realmente ocurren.
¿Se puede invertir en República Dominicana sin viajar?
| Etapa | ¿A distancia? | Cómo |
|---|---|---|
| Selección del proyecto | Sí | Videollamada, planos, recorridos virtuales |
| Due diligence del título | Sí | La hace tu abogado en RD |
| Reserva de la unidad | Sí | Transferencia y contrato firmado digitalmente |
| Firma del contrato de compraventa | Sí | Con poder consular |
| Pago del ITBI y registro | Sí | Lo gestiona tu abogado |
| Entrega y recepción de la unidad | Recomendable en persona | O mediante representante de confianza |
La visita no es obligatoria, pero sí recomendable al menos una vez, preferiblemente antes de la reserva o en la entrega. Ver la zona un sábado por la tarde no se sustituye con un render.
Paso 1: el poder consular
Es la pieza que hace posible todo lo demás. Se otorga ante el consulado dominicano en España (hay representación en Madrid y otras ciudades) y faculta a tu abogado en República Dominicana para firmar y gestionar en tu nombre.
Conviene redactarlo con el abogado dominicano antes de ir al consulado, para que recoja exactamente las facultades necesarias: firmar contrato, pagar impuestos, solicitar el registro del título y abrir cuenta si hiciera falta. Un poder demasiado corto obliga a repetir el trámite.
El proceso legal general, común a cualquier comprador extranjero, lo detallamos en la guía para comprar propiedad siendo no residente.
Paso 2: la due diligence, que no es la española
En España estás acostumbrado a la nota simple del Registro de la Propiedad y a la intervención del notario. En República Dominicana el equivalente funcional es la certificación de estado jurídico del inmueble, emitida por el Registro de Títulos correspondiente, bajo el sistema que establece la Ley 108-05.
Lo que hay que verificar es lo mismo de siempre: que el vendedor sea el titular, que no haya hipotecas, embargos ni oposiciones, y que la descripción del inmueble coincida. El marco y los procedimientos están en el Registro Inmobiliario.
En preventa cambia el objeto: no hay unidad todavía, así que se verifica el terreno matriz y, sobre todo, el fideicomiso de administración bajo la Ley 189-11 que protege tus aportes. Eso lo explicamos en el artículo sobre el fideicomiso inmobiliario.
Paso 3: mover el dinero para invertir en República Dominicana
Al invertir en República Dominicana es aquí donde se atascan más operaciones, y casi siempre por lo mismo: no preparar la justificación de origen de fondos con antelación.
- Moneda. El mercado de obra nueva orientado a inversión cotiza en dólares estadounidenses. Desde España eso implica una conversión de euros a dólares y su coste asociado.
- Transferencia internacional. Tu banco español pedirá documentación del destino de los fondos. Ten el contrato y los datos del beneficiario listos.
- Justificación de origen. Tanto el banco emisor como el receptor aplican normativa de prevención de blanqueo. Prepara la documentación que acredite de dónde sale el dinero.
- Declaración de inversión en el exterior. España tiene obligaciones informativas para residentes con bienes y derechos fuera del país. Consúltalo con tu asesor: los umbrales y formularios cambian y no conviene improvisar.
Si vas a financiar parte con un banco dominicano, las condiciones para no residentes y la fórmula de cálculo de la cuota están en cómo calcular un préstamo hipotecario en RD.
Paso 4: los impuestos, en los dos países
Al invertir en República Dominicana, la compra genera el ITBI del 3 % sobre el valor que determine la tasación de la DGII, salvo que el proyecto esté acogido a la Ley Confotur, que exime de ese impuesto y del patrimonio inmobiliario por 15 años. Verifícalo en el registro del MITUR.
En España, como residente fiscal, tienes obligaciones informativas y de tributación sobre rentas obtenidas en el extranjero. España y República Dominicana tienen un convenio para evitar la doble imposición, pero cómo aplica a tu caso concreto depende de tu situación personal y del tipo de renta.
No tomes decisiones fiscales a partir de este artículo ni de ningún otro. Habla con un asesor fiscal español que conozca inversión en el extranjero antes de firmar. Es la parte donde más caro sale improvisar.
Paso 5: qué pasa después de comprar
Si tu objetivo al invertir en República Dominicana es renta, vas a necesitar un operador local: nadie gestiona huéspedes desde otro huso horario. La diferencia horaria entre España y República Dominicana es de cinco o seis horas según la época del año, lo que hace inviable atender incidencias en tiempo real.
Conviene dejar resuelto desde el principio quién administra, cómo se liquida y con qué frecuencia reporta. El panorama de la cartera y las zonas donde operamos está en inversión en Punta Cana.
Preguntas frecuentes
¿Puede un español invertir en República Dominicana?
Sí. La ley dominicana no restringe la compra de inmuebles por extranjeros ni exige residencia previa. El proceso es el mismo que para cualquier comprador no residente.
¿Hace falta viajar para cerrar la compra?
No. Con un poder otorgado ante el consulado dominicano en España, tu abogado puede firmar y gestionar en tu nombre. Aun así, es recomendable visitar la zona al menos una vez.
¿En qué moneda se compra?
En el mercado de obra nueva orientado a inversión, la referencia habitual es el dólar estadounidense. Conviene contemplar el coste de conversión desde euros en el presupuesto.
¿Tengo que declarar en España la propiedad en RD?
España tiene obligaciones informativas para residentes con bienes en el extranjero, con umbrales y formularios que cambian. Consúltalo con un asesor fiscal español antes de la compra, no después.
¿Existe convenio de doble imposición entre España y República Dominicana?
Sí, ambos países tienen un convenio para evitar la doble imposición. Cómo aplica a tu caso depende de tu situación fiscal concreta y del tipo de renta, así que debe revisarlo un asesor.
En Garrigó Real Estate acompañamos compradores desde España en todo el proceso: coordinación con tu abogado, poder consular, due diligence y entrega.
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