Cuatro fórmulas de rentabilidad inmobiliaria, un ejemplo completo y la lista de gastos que convierte una rentabilidad del 9 % en una del 4 %.
Para calcular la rentabilidad inmobiliaria real de un apartamento de inversión hay que separar cuatro números que suelen confundirse: la rentabilidad bruta (ingresos anuales sobre precio de compra), la neta (después de todos los gastos operativos), el retorno sobre el capital invertido (que incluye los costos de cierre, no solo el precio) y el cash on cash (lo que realmente te queda en el bolsillo si financiaste parte). La diferencia entre la primera y la última suele ser de más de la mitad, y ahí es donde se rompen la mayoría de las proyecciones que circulan. La regla es simple: la rentabilidad bruta sirve para comparar propiedades entre sí; ninguna otra decisión debería tomarse con ella.
Las cuatro fórmulas de rentabilidad inmobiliaria
1. Rentabilidad bruta
(Ingresos anuales / Precio de compra) × 100
Es la más citada y la menos útil. Ignora todo lo que cuesta sostener la propiedad.
2. Rentabilidad neta
((Ingresos anuales − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
Ya descuenta operación. Es la primera cifra con la que vale la pena trabajar.
3. Retorno sobre capital invertido
((Ingresos anuales − Gastos anuales) / (Precio + costos de cierre + mobiliario)) × 100
La más honesta para compra al contado, porque el denominador es lo que realmente desembolsaste.
4. Cash on cash
((Ingreso neto − cuota anual del préstamo) / capital propio aportado) × 100
La que importa si financiaste. Puede ser mayor o menor que la anterior según el costo de la deuda.
¿Qué gastos restar para la rentabilidad inmobiliaria real?
Este es el punto donde se desarman las proyecciones de rentabilidad inmobiliaria optimistas:
- Mantenimiento del condominio, con todas sus capas. En desarrollos con plan maestro suelen ser dos cuotas.
- Comisión del operador de renta, si delegas la gestión.
- Limpieza entre estadías y reposición de amenidades.
- Servicios: electricidad, agua, internet, televisión.
- Impuesto al patrimonio inmobiliario, salvo exención por Confotur.
- Impuesto sobre la renta por los ingresos de alquiler.
- Seguro del inmueble y de contenido.
- Mantenimiento correctivo: aires acondicionados, electrodomésticos, plomería.
- Reposición de mobiliario. En zona costera el salitre acorta la vida útil de todo.
- Vacancia. Los meses sin huésped también cuestan.
Las dos últimas son las que casi nadie presupuesta y las que más erosionan el resultado a tres años vista.
Un ejemplo completo, con cifras supuestas
Tomemos un apartamento de US$160,000 comprado al contado, con US$12,000 de costos de cierre y US$15,000 de mobiliario. Capital total desembolsado: US$187,000.
Supongamos una ocupación del 60 % del año a una tarifa media de US$130 por noche:
- Noches ocupadas: 365 × 0,60 = 219 noches
- Ingreso bruto anual: 219 × US$130 = US$28,470
Gastos anuales supuestos:
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Comisión del operador (20 % del bruto) | US$5,694 |
| Mantenimiento del condominio | US$3,600 |
| Servicios (luz, agua, internet) | US$2,400 |
| Limpieza y amenidades | US$2,628 |
| Seguro | US$900 |
| Mantenimiento correctivo y reposición | US$2,000 |
| Total gastos | US$17,222 |
Ingreso neto anual: US$28,470 − US$17,222 = US$11,248
Ahora las cuatro cifras de rentabilidad inmobiliaria:
| Métrica | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | 28,470 / 160,000 | 17,79 % |
| Rentabilidad neta | 11,248 / 160,000 | 7,03 % |
| Retorno sobre capital invertido | 11,248 / 187,000 | 6,01 % |
| Años para recuperar el capital | 187,000 / 11,248 | 16,6 años |
Cifras calculadas sobre supuestos didácticos. No son una proyección de ningún proyecto.
Fíjate en el salto: del 17,79 % bruto al 6,01 % real. Esa es la distancia entre el número que aparece en las presentaciones de venta y el que va a determinar tu decisión.
¿Qué pasa si financias?
Si en vez de pagar al contado aportas US$60,000 y financias US$100,000, el cálculo cambia de naturaleza. Supón una cuota anual de préstamo de US$10,800:
- Capital propio: 60,000 + 12,000 + 15,000 = US$87,000
- Flujo después de deuda: 11,248 − 10,800 = US$448
- Cash on cash: 448 / 87,000 = 0,51 %
El apalancamiento no mejora automáticamente el retorno: solo funciona a tu favor cuando el costo de la deuda es menor que la rentabilidad del activo. En este ejemplo supuesto no lo es, y el flujo de caja casi desaparece. Las tasas de referencia del sistema financiero dominicano las publica el Banco Central.
¿De dónde sacas los números de entrada?
Tu cálculo de rentabilidad inmobiliaria vale lo que valgan estos datos de entrada:
- Tarifa por noche: mira anuncios comparables reales en la misma zona y con el mismo número de habitaciones, en varias temporadas.
- Ocupación: pide al operador su histórico de unidades similares, no una promesa. Y aplica un escenario conservador además del esperado.
- Mantenimiento: por escrito, de la administración del proyecto.
- Costos de cierre: calcúlalos con el desglose de ITBI y costos reales.
- Comisión del operador: confirma sobre qué base se calcula, como explicamos en la guía de property management.
Cómo leer los números de un Airbnb en la zona, sin promesas, lo desarrollamos en cuánto rinde un Airbnb en Punta Cana.
¿Y la plusvalía?
La revalorización del inmueble no entra en el cálculo de rentabilidad inmobiliaria y no debería mezclarse con ellas. Son dos retornos distintos: uno es flujo de caja anual y el otro es ganancia de capital al vender, que solo se materializa el día de la venta y depende del mercado en ese momento.
Súmalos si quieres, pero calcúlalos por separado y nunca uses una plusvalía estimada para justificar un flujo de caja negativo.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad inmobiliaria es buena en un apartamento?
No hay un número universal: depende del mercado, del costo de oportunidad de tu capital y de tu horizonte. Lo importante es comparar siempre la misma métrica entre opciones, y que sea la neta o el retorno sobre capital invertido, no la bruta.
¿Por qué la rentabilidad bruta es engañosa?
Porque ignora todos los gastos de sostener la propiedad: mantenimiento, operador, servicios, impuestos, seguros, vacancia y reposición. En el ejemplo de este artículo, la diferencia entre bruta y real es de casi doce puntos.
¿Qué es el cash on cash?
Es el flujo de caja anual después de pagar la deuda, dividido entre el capital propio que aportaste. Es la métrica relevante cuando financias parte de la compra.
¿Debo incluir la plusvalía en el cálculo?
Por separado. La plusvalía es ganancia de capital al vender y solo se materializa en la venta. Mezclarla con el flujo anual es la forma más común de justificar una inversión que no se sostiene por sí sola.
¿Cuántos años tarda en recuperarse la inversión?
Se calcula dividiendo el capital total desembolsado entre el ingreso neto anual. Con los supuestos del ejemplo, unos 16,6 años sin contar revalorización.
En Garrigó Real Estate hacemos este cálculo contigo antes de que reserves, con los números de la unidad concreta y un escenario conservador además del esperado.
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