ITBI y todos los costos reales de comprar una propiedad en RD

El impuesto de transferencia inmobiliaria (ITBI) es 3% del valor registrado, según la DGII. Descubre todos los costos reales de comprar en RD.

El impuesto de transferencia inmobiliaria (ITBI) en República Dominicana equivale al 3% del valor registrado de la propiedad, según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), y se paga una sola vez, al momento de traspasar el título a tu nombre. Pero el ITBI no es el único costo de cerrar una compra: a esa cifra se suman honorarios legales (orientativamente 1%-1.5% del valor, según el bufete), gastos notariales para legalizar el contrato de venta y los aranceles de registro de título ante la Jurisdicción Inmobiliaria, conforme a la Ley 108-05. Si el proyecto tiene calificación Confotur bajo la Ley 158-01, el ITBI puede quedar exonerado total o parcialmente, lo que cambia el presupuesto de cierre. En total, entre impuestos, honorarios y registro, conviene planificar entre 4% y 6% adicional sobre el precio de la propiedad, aunque la cifra exacta depende de cada proyecto y debe confirmarse con tu abogado.

¿Qué es el impuesto de transferencia inmobiliaria (ITBI) y cuánto tienes que pagar?

El ITBI (impuesto de transferencia inmobiliaria) es el impuesto que se paga cuando una propiedad cambia de dueño en República Dominicana. Según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la tasa general es del 3% sobre el valor registrado del inmueble, no sobre el precio que negociaste con el desarrollador ni sobre el valor de mercado. Ese valor registrado suele definirlo la Dirección General de Catastro Nacional, y en la práctica puede diferir levemente del precio de venta.

El ITBI se paga una única vez, en el momento en que el título de la propiedad pasa a tu nombre, no de forma anual ni recurrente. Es distinto del IPI (Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria), que sí es anual y aplica solo sobre inmuebles que superan cierto umbral de valor. Confundir ambos impuestos es uno de los errores más comunes que vemos en compradores que llegan desde afuera.

Si compras en un proyecto con calificación Confotur, este 3% puede quedar exonerado total o parcialmente según el decreto del proyecto. Más abajo te explicamos cómo verificarlo antes de firmar.

Todos los costos reales de comprar una propiedad en RD

El precio de lista de una propiedad es solo el punto de partida. Al cierre de la compra se suman varios conceptos adicionales, cada uno con su propio porcentaje o costo, y cada uno pagado a una entidad distinta en un momento distinto del proceso. Esta tabla resume los principales:

Como ves, el ITBI suele ser el costo más visible porque es un porcentaje fijo y conocido, pero no es el único. Sumando honorarios legales, notariales y registro, es realista presupuestar entre 4% y 6% adicional sobre el precio de la propiedad para cerrar tu compra sin sorpresas.

¿Cuánto cobran los abogados por honorarios legales?

Aquí es donde más varía el presupuesto de un comprador a otro. Los honorarios legales en una compra inmobiliaria en República Dominicana rondan orientativamente el 1% al 1.5% del valor de la propiedad, pero esta cifra no es fija ni está regulada de forma única: cada bufete establece su propia tarifa, y puede depender de la complejidad del caso, si compras a distancia, y si el abogado además gestiona el registro de título y la revisión del contrato de venta.

Lo que normalmente cubre este honorario:

• Revisión y negociación del contrato de compraventa o de reserva.
• Verificación de que el título esté libre de gravámenes ante la Jurisdicción Inmobiliaria.
• Gestión del pago del ITBI ante la DGII y del registro del nuevo título.
• Confirmación de la calificación Confotur del proyecto, si aplica.

Antes de contratar, pide siempre una cotización por escrito. No existe una cifra única y definitiva de honorarios legales: cada bufete la fija de forma independiente, y confirmarla antes de avanzar te evita sorpresas al momento del cierre.

¿Puedo pagar menos ITBI? La exoneración Confotur

Sí, es posible, pero depende de si el proyecto específico tiene calificación Confotur vigente. La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, administrada por el Consejo de Fomento Turístico (MITUR), exonera del ITBI a proyectos aprobados mediante decreto, junto con otros beneficios fiscales como el IPI anual y los aranceles de importación de materiales de construcción.

No todos los proyectos en Punta Cana, Bávaro o Cap Cana tienen esta calificación: depende de si el desarrollador la solicitó y el Estado la aprobó para ese desarrollo en particular. Por eso, antes de asumir que el ITBI estará exonerado, pide el número de decreto que lo confirma. Si quieres entender en detalle cómo funciona este beneficio, cuánto puede representar y qué preguntas hacer antes de firmar, puedes leer nuestra guía completa sobre la Ley Confotur y cuánto ahorra realmente.

Un punto importante: aunque el proyecto tenga Confotur y el ITBI quede exonerado, los honorarios legales, los gastos notariales y las tarifas de registro de título siguen aplicando. La exoneración reduce uno de los costos de cierre, pero no todos.

Ejemplo real: costos de cierre según el ticket de tu inversión

Para hacerlo concreto, así se ve el ITBI aplicado a distintos tickets dentro de nuestra cartera actual en Punta Cana, Bávaro y Cap Cana, asumiendo que el proyecto NO tiene exoneración Confotur (recuerda que esta cifra se suma a honorarios legales, notariales y registro):

• The Plaza (US$109,850, comercial, Downtown Punta Cana): ITBI aproximado sin exoneración, 3% = US$3,295.50.
• Level Business Center (US$171,600, Cap Cana): ITBI aproximado sin exoneración, 3% = US$5,148.
• Makai Residences (US$326,000, Cap Cana): ITBI aproximado sin exoneración, 3% = US$9,780.

A cada una de estas cifras hay que sumarle honorarios legales (orientativamente 1%-1.5%) y los gastos de notaría y registro. Si tomamos como referencia Level Business Center (US$171,600), el ITBI ronda los US$5,148, y sumando un estimado de honorarios legales de 1.5% (US$2,574) más gastos notariales y de registro, el costo adicional total sobre el precio de lista podría acercarse a un 5% aproximado, siempre sujeto a confirmación con tu abogado y con el decreto Confotur del proyecto si aplica. Si el proyecto tiene Confotur calificado, el ITBI de la lista anterior podría reducirse a cero, pero eso se confirma únicamente revisando el decreto del proyecto puntual, no por el nombre del desarrollador o la zona. Este tipo de cálculo es parte de lo que revisamos contigo cuando exploras invertir en Punta Cana con nosotros, para que llegues al cierre con el presupuesto completo, no solo con el precio de lista.

¿Necesitas estar en RD para pagar estos costos y firmar?

Es una de las dudas más frecuentes entre compradores que viven en Estados Unidos, Canadá o Europa. En la práctica, la mayoría de estos trámites se pueden gestionar sin que tengas que viajar para cada firma: tu abogado puede actuar en tu representación mediante un poder notarial debidamente legalizado, y muchos pagos (incluyendo el ITBI) se coordinan a través de transferencias bancarias y gestiones que tu bufete realiza directamente ante la DGII y la Jurisdicción Inmobiliaria.

Dicho esto, no todos los bufetes ni todos los proyectos manejan el proceso igual, y el formato exacto del poder notarial (si se otorga en tu país de origen o localmente) depende de tu situación particular. Confirma con tu abogado, antes de comprometer tu depósito inicial, qué trámites requieren tu presencia física y cuáles pueden gestionarse a distancia. Es una de las primeras preguntas que resolvemos contigo cuando compras a través de nuestra cartera, ya sea en Coral Golf Resort, Cap Cana o Downtown Punta Cana.

¿Cuándo se paga cada costo durante el proceso de compra?

Entender el orden en que se pagan estos costos te ayuda a planificar el flujo de tu dinero, sobre todo si compras a distancia. En términos generales, el proceso sigue esta secuencia:

1. Firma del contrato de reserva o promesa de venta: aquí normalmente se paga un depósito inicial, y es el momento de confirmar con tu abogado si el proyecto tiene Confotur y cuál será su honorario.
2. Durante la construcción (si es preventa): pagos programados según el calendario de obra, sin ITBI todavía porque el título aún no se traspasa.
3. Entrega y traspaso del título: aquí se calcula y paga el ITBI ante la DGII (o se aplica la exoneración Confotur, si corresponde).
4. Registro del título: una vez pagado el ITBI, se inscribe el título a tu nombre ante la Jurisdicción Inmobiliaria, conforme a la Ley 108-05, y se pagan las tarifas de registro correspondientes.
5. Cierre legal: tu abogado factura sus honorarios, usualmente en este punto o distribuidos a lo largo del proceso, según lo que hayan acordado por escrito.

Errores comunes al presupuestar el cierre de tu compra

Estos son los errores que vemos con más frecuencia en compradores extranjeros que llegan a Punta Cana, Bávaro o Cap Cana:

• Calcular el ITBI sobre el precio de venta negociado, en lugar del valor registrado que determina Catastro Nacional.
• Asumir que el ITBI está exonerado solo porque el proyecto está en una zona turística, sin confirmar el decreto Confotur específico.
• No presupuestar los honorarios legales por separado, tratándolos como un costo menor o incluido «por defecto».
• Confundir el ITBI (pago único al traspaso) con el IPI (impuesto anual sobre la propiedad).
• No pedir por escrito una cotización de honorarios legales antes de contratar al abogado.
• Dejar el presupuesto del registro de título fuera del cálculo total, asumiendo que ya está incluido en el ITBI.

Checklist antes de firmar tu contrato de compra

Si estás por comprar y quieres llegar al cierre con el presupuesto completo, esto es lo que conviene confirmar antes de firmar:

• El valor registrado de la propiedad ante Catastro Nacional, base real para calcular el 3% de ITBI.
• Si el proyecto tiene decreto Confotur vigente y qué exoneraciones cubre exactamente.
• Una cotización por escrito de honorarios legales de tu abogado, con qué gestiones incluye.
• Los costos estimados de notaría y registro de título ante la Jurisdicción Inmobiliaria (Ley 108-05).
• El calendario de pagos completo del proyecto, para saber en qué etapa se paga cada concepto.

En Garrigó Real Estate revisamos este checklist contigo antes de que reserves una unidad en cualquiera de los proyectos de nuestra cartera, para que el presupuesto de cierre sea claro desde el primer día.

Preguntas frecuentes sobre el ITBI y los costos de comprar en RD

¿Cuánto es el ITBI en República Dominicana?

El ITBI equivale al 3% del valor registrado de la propiedad, según la DGII, y se paga una sola vez, al traspasar el título a tu nombre.

¿El ITBI se paga sobre el precio de venta o sobre otro valor?

Se calcula sobre el valor registrado del inmueble, determinado por Catastro Nacional, que puede diferir del precio de venta acordado con el desarrollador.

¿Qué otros costos además del ITBI debo presupuestar?

Principalmente honorarios legales (orientativamente 1%-1.5%, según el bufete), gastos notariales y las tarifas de registro de título ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

¿Todos los proyectos en Punta Cana están exonerados de ITBI?

No. Solo los proyectos con calificación Confotur vigente, aprobada mediante decreto bajo la Ley 158-01, pueden tener el ITBI exonerado total o parcialmente.

¿El ITBI es lo mismo que el IPI?

No. El ITBI se paga una sola vez al traspasar el título. El IPI es un impuesto anual que aplica sobre inmuebles que superan cierto umbral de valor, y también puede quedar exonerado si el proyecto tiene Confotur.

¿Cuánto debo presupuestar en total, además del precio de la propiedad?

Como referencia orientativa, entre ITBI (si no hay exoneración Confotur), honorarios legales, notaría y registro, un rango razonable es 4% a 6% adicional sobre el precio de lista. La cifra exacta depende del proyecto, del bufete que contrates y de si aplica alguna exoneración, por lo que siempre debe confirmarse antes de firmar el contrato de reserva.

En Garrigó Real Estate te acompañamos en cada paso, desde elegir el proyecto hasta la entrega del título.

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