Ninguno de estos siete errores al comprar apartamento tiene que ver con elegir mal el proyecto. Todos tienen que ver con lo que no se revisó antes de firmar.
Al comprar apartamento en Punta Cana los errores que más caro salen no son estéticos ni de ubicación: son de proceso. Presupuestar solo el precio de lista y olvidar que el cierre suma entre impuestos, honorarios legales y registro. Firmar una reserva antes de haber visto el certificado de título. Asumir que el proyecto tiene Confotur porque el vendedor lo dijo. No leer las reglas del condominio sobre renta corta cuando todo el plan de inversión depende de poder rentar. Comparar precio por metro entre proyectos que incluyen cosas distintas. Ignorar el mantenimiento mensual. Y comprar en preventa sin verificar si existe un fideicomiso detrás. Los siete son evitables con preguntas que se hacen antes, no después.
Error 1 al comprar apartamento: presupuestar solo el precio de lista
El precio del apartamento no es lo que vas a pagar. A la cifra publicada hay que sumarle:
- ITBI del 3 % sobre el valor que determine la tasación de la DGII, salvo exención por Confotur.
- Honorarios legales por la due diligence y el contrato.
- Gastos de registro del título.
- Gastos de cierre del préstamo, si financias.
- Mobiliario, si vas a rentar.
El desglose completo, con qué se paga y cuándo, está en nuestro artículo sobre ITBI y los costos reales de comprar en RD.
Error 2: reservar antes de ver el título
La reserva se entrega con frecuencia en caliente, en una visita, para «bloquear el precio». Antes de eso deberías haber visto el certificado de título del terreno matriz y su situación de cargas y gravámenes.
No es un trámite cosmético: es la comprobación de que quien vende puede vender y de que sobre el inmueble no pesan hipotecas, embargos u oposiciones. El marco lo da la Ley 108-05 y la información se consulta en el Registro Inmobiliario. El procedimiento paso a paso lo explicamos en cómo verificar un título de propiedad.
Error 3: dar por hecho el Confotur
«El proyecto tiene Confotur» es una de las frases más repetidas en la zona y no siempre es cierta, o no lo es todavía. La clasificación se otorga por proyecto y hay que verificarla.
La diferencia no es menor: la exención cubre el ITBI del 3 % y el impuesto al patrimonio inmobiliario por 15 años. Verifícalo tú mismo en el registro oficial del MITUR antes de calcular tus costos de cierre.
Error 4: no leer las reglas de renta del condominio
Este es el error que más planes de inversión ha roto al comprar apartamento. Puedes comprar el apartamento perfecto en la zona perfecta y descubrir después que el reglamento del condominio limita o prohíbe la renta por plataformas.
Pregunta por escrito, antes de la reserva:
- ¿Está permitida la renta corta?
- ¿Hay estancia mínima obligatoria?
- ¿Hay restricciones de plataformas o de número de huéspedes?
- ¿Qué requisitos operativos exige la administración?
De palabra no sirve. Que quede en el reglamento o en un documento firmado.
Error 5: comparar precio por metro entre cosas distintas
Dos proyectos con el mismo precio por metro cuadrado pueden ser negocios muy diferentes. Lo que cambia el valor real:
| Variable | Por qué cambia la comparación |
|---|---|
| Terraza y balcón | A veces cuentan como área vendible y a veces no |
| Amenidades | Piscina, gimnasio y seguridad se pagan en mantenimiento |
| Parqueo | Incluido en unos proyectos, con costo aparte en otros |
| Acabados y equipamiento | Entrega con o sin cocina equipada y aires |
| Etapa del proyecto | Precio de lanzamiento frente a precio de última fase |
| Mantenimiento mensual | El gasto que más erosiona la rentabilidad neta |
Compara costo total de propiedad, no precio por metro.
Error 6: ignorar el mantenimiento mensual
El mantenimiento es el gasto recurrente que decide si tu rentabilidad neta es la que calculaste. Varía mucho entre proyectos y, en desarrollos con plan maestro, puede tener dos capas: la cuota del condominio y la de la comunidad.
Pídelas por escrito, las dos, y súmalas a tu proyección antes de firmar. Un mantenimiento alto no es malo por sí mismo si sostiene amenidades que generan reservas; lo malo es descubrirlo después.
Error 7: comprar en planos sin fideicomiso
Al comprar apartamento en preventa estás pagando por algo que todavía no existe. La herramienta que protege ese dinero en República Dominicana es el fideicomiso de administración regulado por la Ley 189-11: tus aportes entran a un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria supervisada, afectado exclusivamente al fin del proyecto y fuera del alcance de los acreedores del desarrollador.
Sin esa estructura, tu posición depende únicamente del contrato y de la solvencia de quien construye. Cómo funciona y qué preguntarle a la fiduciaria está en el artículo sobre el fideicomiso inmobiliario, y las ventajas y riesgos completos de la preventa en comprar un apartamento en planos.
Antes de comprar apartamento: la lista corta
- Certificado de título del terreno matriz y sus cargas.
- Contrato de fideicomiso y nombre de la fiduciaria.
- Permisos de construcción vigentes.
- Memoria descriptiva de acabados, firmada como anexo.
- Plan de pagos completo con fechas y montos.
- Fecha de entrega contractual y penalidad por retraso.
- Estatus Confotur verificado en el registro del MITUR.
- Reglamento del condominio, con las reglas de renta.
- Mantenimiento mensual, todas sus capas.
- Desglose escrito de todos los costos de cierre.
Si un vendedor se incomoda con esta lista, ya obtuviste información valiosa antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más caro al comprar un apartamento en Punta Cana?
Comprar en preventa sin fideicomiso. Es el único de la lista donde el riesgo no es sobrecosto sino pérdida del aporte si el proyecto no se termina.
¿Cuánto hay que sumar al precio por costos de cierre?
Depende de si aplica exención por Confotur. Sin exención, el ITBI es del 3 % sobre el valor tasado por la DGII, a lo que se suman honorarios legales y registro. Pide siempre el desglose por escrito.
¿Cómo sé si un proyecto tiene Confotur?
Se verifica en el registro oficial del MITUR. No lo des por hecho por lo que diga el material de venta: la clasificación se otorga por proyecto y puede estar en trámite.
¿Puedo rentar por Airbnb cualquier apartamento en Punta Cana?
No necesariamente. Depende del reglamento del condominio, no de una norma general de la zona. Confírmalo por escrito antes de comprar si tu plan depende de rentar.
¿Es obligatorio contratar abogado?
No es obligatorio por ley, pero la due diligence registral y la revisión del contrato requieren criterio jurídico. Es el gasto que más riesgo elimina por peso invertido.
En Garrigó Real Estate te acompañamos con esta lista en la mano: revisamos título, fideicomiso, reglamento y costos antes de que entregues una reserva.
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