Sí, un extranjero puede comprar casa en República Dominicana sin ser residente. Guía 2026: documentos, pasos, costos y errores a evitar.
La ley dominicana no distingue entre comprador nacional y extranjero: cualquier persona, resida o no en el país, puede comprar casa en República Dominicana con los mismos derechos de propiedad que un ciudadano dominicano. No necesitas visa de residencia, ni ciudadanía, ni un socio local para tener un inmueble a tu nombre. El proceso se formaliza con un contrato de promesa de venta, un due diligence del título ante la Jurisdicción Inmobiliaria y, al final, el registro de título bajo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, el documento que certifica que la propiedad es legalmente tuya. Si compras en preventa, tu dinero suele resguardarse en un fideicomiso regulado por la Ley 189-11 mientras se construye el proyecto. Al momento del traspaso pagas un 3% de ITBI sobre el valor registrado, según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Puedes hacer todo el proceso a distancia, con un poder notarial si no puedes viajar a firmar en persona.
¿Puede un extranjero comprar casa en República Dominicana sin restricciones?
Sí. A diferencia de otros países del Caribe donde un extranjero necesita un socio local o un permiso especial, en República Dominicana puedes comprar casa en República Dominicana en pleno dominio, a tu nombre y sin condiciones adicionales por tu nacionalidad. Es la misma regla que aplica a un comprador dominicano.
En síntesis, para comprar como no residente no necesitas:
- Residencia legal ni cédula dominicana.
- Ciudadanía dominicana ni un socio o cónyuge local.
- Constituir una empresa dominicana para comprar a tu nombre personal.
Lo que sí necesitas es orden: documentos correctos, verificación del título y acompañamiento legal en cada paso. Eso es exactamente lo que cubrimos en el resto de esta guía.
Documentos que necesitas para comprar como no residente
Antes de reservar una unidad, prepara esta documentación básica. Es la misma que te pedirá tu equipo legal y la que sustenta el contrato de promesa de venta:
- Pasaporte vigente: es el documento de identificación principal para todo el proceso, desde la reserva hasta el registro de título.
- Prueba de origen de fondos: estados de cuenta bancarios u otro respaldo que acredite de dónde viene el dinero de la compra. Es un requisito habitual de cumplimiento, no una particularidad de Garrigó.
- Poder notarial o consular: si vas a comprar apartamento o casa a distancia y no puedes viajar a firmar en persona, un poder te permite delegar la firma en tu abogado en República Dominicana.
- Datos de contacto y dirección en tu país de residencia: para el contrato y para la correspondencia legal posterior al cierre.
- RNC dominicano (opcional): solo si planeas declarar impuestos localmente, por ejemplo si vas a rentar la propiedad.
Reunir esta documentación no suele tomar más de una o dos semanas si ya tienes tus cuentas bancarias organizadas. Cuanto antes la tengas lista, más rápido puedes pasar de la reserva al contrato de promesa de venta sin perder la unidad que te interesa.
El poder notarial o consular es, en la práctica, la pieza que más preguntas genera. Se firma ante notario en tu país o en un consulado dominicano, y debe estar debidamente legalizado o apostillado antes de usarse en República Dominicana. Tu equipo legal aquí te indica el formato exacto que necesitas según el país donde firmes.
Paso a paso del proceso de compra en República Dominicana
El proceso completo, desde que eliges el proyecto hasta que recibes tu título, sigue una secuencia bastante estándar:
- Reserva y depósito inicial: apartas la unidad con un depósito, que suele descontarse del precio final.
- Contrato de promesa de venta: documento que fija precio, forma de pago, fecha de entrega y condiciones. Léelo con tu abogado antes de firmar, no solo con el equipo de ventas.
- Due diligence del título: tu equipo legal verifica que el vendedor o desarrollador tenga el título limpio, sin gravámenes ni litigios pendientes.
- Constitución o verificación del fideicomiso (si compras en preventa): tus pagos se depositan en una cuenta protegida mientras avanza la construcción, en lugar de ir directo al desarrollador.
- Pago del ITBI: el 3% del valor registrado, según la DGII, salvo que el proyecto tenga una exoneración vigente.
- Registro de título: el paso final ante la Jurisdicción Inmobiliaria, bajo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, que deja la propiedad formalmente a tu nombre.
Ninguno de estos pasos exige que estés físicamente en el país todo el tiempo. Con un poder notarial vigente y un equipo legal de confianza, puedes firmar, pagar y registrar tu propiedad completamente a distancia.
El tiempo total, desde la reserva hasta el registro de título, varía según lo que compres: una unidad terminada puede cerrarse en semanas, mientras que una compra en preventa depende del cronograma de construcción y puede tomar meses o incluso años. En cualquier caso, cada paso queda documentado, y tu equipo legal debe poder mostrarte en qué etapa exacta se encuentra tu compra en todo momento.
¿Cómo se paga? Planes de pago para compradores extranjeros
La forma de pago es otra pregunta habitual entre quienes compran a distancia. En preventa, la mayoría de los desarrollos de nuestra cartera ofrecen un plan de pago fraccionado: un depósito inicial para reservar la unidad, cuotas periódicas durante la construcción y un saldo final contra la entrega o el registro de título. Eso te permite distribuir el desembolso en el tiempo, en vez de pagar el 100% de contado.
El financiamiento hipotecario dominicano para no residentes existe, pero suele tener requisitos distintos a los de tu país de origen y no todos los bancos lo ofrecen en las mismas condiciones. Por eso, la mayoría de los compradores extranjeros en el rango de ticket que manejamos —entre US$104,000 y US$326,000— financian su compra con fondos propios o con el plan de pago directo del desarrollador, y dejan el financiamiento hipotecario local como opción secundaria, cuando el proyecto lo permite.
Antes de comprometer tu depósito, pide por escrito el cronograma completo de pagos: montos, fechas y qué pasa si te atrasas en una cuota. Ese cronograma debería estar incluido en el contrato de promesa de venta, no quedar como una promesa verbal del equipo de ventas.
Comprar en preventa vs. propiedad terminada: ¿cuál te conviene?
Ambas opciones son válidas para un comprador no residente, pero cambian el riesgo, el precio de entrada y el tiempo hasta que tienes tu título en mano:
| Aspecto | Preventa / planos | Propiedad terminada |
|---|---|---|
| Precio de entrada | Generalmente más bajo | Precio de mercado ya construido |
| Protección de tu dinero | Depósitos vía fideicomiso (Ley 189-11) | No aplica fideicomiso; pago contra escritura |
| Tiempo hasta el título | Depende del cronograma de obra | Semanas, tras due diligence y cierre |
| Riesgo principal | Retraso de obra o incumplimiento del desarrollador | Vicios ocultos o cargas previas sobre el inmueble |
| Due diligence clave | Decreto, permisos y fideicomiso del proyecto | Historial del título y deudas asociadas |
En nuestra cartera trabajamos ambos escenarios. Un ejemplo de preventa protegida bajo fideicomiso es Coral Lake Residences, en Coral Golf Resort, donde puedes entrar desde etapas tempranas de construcción con tus pagos resguardados mientras avanza la obra. Si prefieres una entrega más cercana en el tiempo, revisamos contigo qué proyectos de la cartera están en fases más avanzadas.
No hay una opción universalmente mejor: depende de tu horizonte de inversión, tu tolerancia al tiempo de espera y si buscas el precio de entrada más bajo posible o una propiedad lista para rentar de inmediato.
Cuánto cuesta realmente comprar: ITBI y otros costos de cierre
El precio de lista no es el costo total. Al presupuestar tu compra, considera también estos rubros:
- ITBI (impuesto de transferencia inmobiliaria): 3% del valor registrado del inmueble, según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), salvo exoneración vigente por Confotur.
- Honorarios legales: por el due diligence, la redacción del contrato y el trámite de registro.
- Gastos de registro de título: aranceles administrativos ante la Jurisdicción Inmobiliaria.
- Costos de constitución o administración del fideicomiso, si compras en preventa.
Ese 3% de ITBI es el rubro que más impacta el presupuesto de cierre en el rango de ticket que manejamos, entre los US$104,000 de proyectos comerciales como The Point y los US$326,000 de desarrollos como Makai Residences en Cap Cana. Si un proyecto tiene calificación Confotur vigente, ese impuesto puede quedar exonerado; puedes revisar cómo funciona ese beneficio con detalle en nuestra guía sobre Confotur y cuánto ahorra. Para el desglose completo de todos los costos de cierre, tenemos una guía dedicada sobre ITBI y costos reales de comprar una propiedad en RD.
El rol del equipo legal de Garrigó Real Estate en tu compra
Cuando compras a distancia, la parte legal es donde más tranquilidad necesitas. Nuestro equipo legal se encarga de verificar el título del inmueble ante la Jurisdicción Inmobiliaria conforme a la Ley 108-05, revisar el contrato de promesa de venta antes de que lo firmes, y confirmar que el fideicomiso del proyecto, cuando aplica, esté constituido bajo la Ley 189-11.
Si el título del proyecto ya está registrado y quieres saber cómo verificarlo tú mismo antes de avanzar, escribimos una guía específica sobre cómo verificar un título de propiedad en República Dominicana. Y si tu compra es en preventa, el detalle de cómo funciona el fideicomiso que protege tu dinero está en nuestra guía sobre el fideicomiso inmobiliario en República Dominicana.
No delegamos esa revisión a terceros sin seguimiento: te acompañamos en cada intercambio con el desarrollador hasta que el título quede a tu nombre, dentro del mismo proceso de acompañamiento que ofrecemos a quien está evaluando invertir en Punta Cana desde el extranjero.
El acompañamiento no termina cuando firmas el contrato. Seguimos el expediente hasta que el título queda inscrito a tu nombre ante la Jurisdicción Inmobiliaria, y te avisamos si el desarrollador se atrasa en algún hito del cronograma o en la entrega de documentación al registro.
Errores comunes que cometen los compradores extranjeros
Estos son los errores que vemos con más frecuencia en compradores que llegan desde afuera para comprar casa en República Dominicana:
- Firmar el contrato de promesa de venta sin que un abogado independiente lo revise antes.
- No verificar el título del inmueble ante la Jurisdicción Inmobiliaria antes de entregar el depósito.
- Comprar en preventa sin confirmar que existe un fideicomiso constituido bajo la Ley 189-11.
- No incluir el 3% de ITBI en el presupuesto de cierre, asumiendo que el precio de lista es el costo final.
- Tramitar un poder notarial sin la legalización o apostilla correcta, lo que retrasa la firma en República Dominicana.
- Confundir la promesa de venta con el registro de título definitivo: son dos etapas distintas del mismo proceso.
Casi todos estos errores se evitan con una sola decisión: tener acompañamiento legal desde el primer contacto con el proyecto, no solo al final.
Preguntas frecuentes sobre comprar casa en República Dominicana siendo extranjero
¿Necesito ser residente para comprar una casa en República Dominicana?
No. Cualquier extranjero, sea residente o no, puede comprar casa en República Dominicana con los mismos derechos de propiedad que un ciudadano dominicano.
¿Puedo comprar apartamento sin viajar a República Dominicana?
Sí. Con un poder notarial o consular debidamente legalizado, puedes comprar apartamento a distancia: tu abogado firma en tu nombre en cada etapa del proceso.
¿Cuánto es el ITBI al comprar una propiedad?
Según la DGII, el ITBI equivale al 3% del valor registrado del inmueble, salvo que el proyecto tenga una exoneración Confotur vigente.
¿Qué pasa si compro en preventa y el proyecto se retrasa?
Si tus pagos están en un fideicomiso constituido bajo la Ley 189-11, tu dinero queda protegido en esa cuenta mientras se resuelve el retraso, en lugar de estar ya entregado al desarrollador.
¿Necesito abogado para comprar en República Dominicana?
No es obligatorio por ley, pero es lo que recomendamos siempre, sobre todo si compras a distancia: el due diligence del título y la revisión del contrato son justamente lo que evita la mayoría de los problemas posteriores.
En Garrigó Real Estate te acompañamos en cada paso, desde elegir el proyecto hasta la entrega del título.
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